Mart 2020 tarihi itibariyle başlayan pandemi süreci ile gelinen noktada değişen bazı gayrimenkul edinim alışkanlıkları ve bazı iller göze çarpıyor. Bu illerden birisi de Osman Gazi Köprüsü sonrası İstanbul’a ulaşımı kolaylaşmış ve yatırım ve projeleri bir anda artan Kocaeli.  Kocaeli’de 2020 yılı haziran temmuz, ağustos aylarında 4.000-5.000 TL/m2 aralığında olan sıfır site içi daire fiyatları, 2021 yılı itibariyle de 5.000 ila 7.000 TL./m2 aralığına çıktı.

EVA Gayrimenkul Değerleme Kocaeli Şubesi Değerleme Uzmanı Burak Tüfekçioğlu, pandemi öncesi çok tercih edilmeyen ve fiyat olarak da nispeten daha uygun olan zemin kat dairelerin pandemi sonrası daha çok tercih edilmeye başlandığının altını çizerek, “Özellikle site içi ve bahçe kullanımı olan dairelere talep daha fazla. Villa tarzı yapılara olan talep de hızla arttı ve son 1 yılda %40 ila %50 oranında artışların olduğu bölgeler var. TÜİK verilerine göre Mart 2021 tarihi itibariyle bir önceki yıla göre İnşaat maliyet endeksinin %27,82 oranında artmış olması da bir diğer etkendir. Ayrıca pandemi döneminin başında düşük faizli konut kredisi kampanyaları da genel olarak konuta olan talebi ve dolayısıyla fiyatları da hızla artırdı. Dikkat çeken illerden biri olan Kocaeli’de Nisan 2021 sonu itibarıyla son bir yıl içerisinde satılık dairelerin fiyatları %23.12 arttı. Ortalama satılık daire büyüklüğü 121 metrekare.. Villa ve benzeri müstakil konutların son bir yıl içerisindeki fiyatlarının ise %47,85 artmış olduğu görülmektedir. Ortalama satılık villa, müstakil daire büyüklüğü 220 metrekaredir. Bu iki gayrimenkul türü arasındaki artış farkı da pandeminin direkt etkisi olarak ortaya çıkmaktadır.” dedi.

Kocaeli ilinde gayrimenkul yönelimleri ve büyük projeler

Kocaeli’nin İli konumu, iş olanakları, İstanbul’a yakınlığı ve sanayi şehri olması itibariyle Türkiye’nin en çok göç alan illerinden biri olduğunu da sözlerine ekleyen Tüfekçioğlu, Kocaeli gayrimenkul piyasasını değerlendirdi:

Konut satışının en yoğun olduğu ilçeler Gebze, İzmit ve Darıca

2010 yılı itibariyle Kocaeli’nin 1.560.000 olan nüfusu 2020 yılı itibariyle 1.997.000 olmuştur. Bu da oransal olarak son 10 yılda %28’lik bir nüfus artışını göstermektedir. Nüfus yoğunluğu olarak ise en yoğun 3 ilçe sırasıyla Gebze (392.945), İzmit (365.893) ve Darıca (214.796) ilçeleridir. İzmit, merkez ilçe olup, Gebze ve Darıca ilçeleri ise İstanbul’a yakın olması nedeniyle aynı zamanda en çok göç alan ilçeler ve konut satışlarının en yoğun olduğu ilçelerdir. Ancak özellikle son 5-10 yılda Başiskele, Kartepe ve Karamürsel İlçelerinde de oldukça fazla sayıda lüks konut projeleri üretildi ve hal ihazırda devam eden pek çok proje de bulunmaktadır. Karamürsel İlçesine ayrı bir parantez açmak gerekirse, nüfus olarak Kocaeli’nin en küçük ilçelerinden biri olmasına karşın, yapımı birkaç yıl önce tamamlanmış Osman Gazi Köprüsü sonrası İstanbul’a ulaşımı kolaylaşmış ve bu durum da, ilçedeki yatırım ve projeleri bir anda arttırmıştır. İlçedeki konut ve diğer gayrimenkul değerleri de söz konusu yatırımlar sonrası hızlı bir şekilde artmıştır. Bunun yanı sıra Karamürsel’in, nispeten yazlık bir ilçe olması da pandemi etkisiyle ilçeye olan ilgiyi arttırmıştır. Başiskele ilçesinde ise özellikle Bahçecik Mahallesi mevkiinde zaten fazla olan villa tarzı yapılardan oluşan sitelerin daha da artmasına ve pandemi etkisiyle son bir yılda değerlerin %50’ ye varan oranlarda artmasına sebep olmuştur. Kartepe İlçesi ise özellikle gelişmiş ve halen gelişmekte olan doğa ve kış turizmi ile artan turistik tesis sayılarının yanı sıra, özellikle Maşukiye Mahallesinde Sapanca Gölüne yakınlığı nedeniyle yabancıya satışların da etkisiyle değerlerin hızlı bir şekilde arttı görülmüştür. Ayrıca Kartepe İlçesinde bir diğer gelişim bölgesi de kent meydanı projesi olup, yapımı yeni tamamlanan Kartepe Kaymakamlığı ve belediye binaları ile bölgedeki proje sayıları da hızla artmıştır. Bölgedeki en büyük projelerden biri olan Forum Anatolia Sitesi de 2021 yılında tamamlanmış olup, Sapanca Yolu üzerinde ki proje  Zeray İnşaat imzasıyla 56.500 metrekarelik alan üzerine kurulmuştur. Forum Anatolia Kocaeli’nin yakın zamanlardaki en büyük karma projelerindendir. Toplamda 27 bloktan oluşan projede 563 daire ve 101 iş yeri vardır. Potansiyel farklı ihtiyaçlar düşünülerek tasarlamış olan proje özellikle büyük balkonları ve kat bahçelerine sahip daireleriyle dikkat çekmektedir. Bu durumda pandemi sonrası projeye olan talebi nispeten arttırmıştır.

Amortisman süreleri yükseldi

Eski zamanlarda pek çok ilde de olduğu gibi Kocaeli için de konut satışlarında kira değerleri kıstas olarak alınmakta iken, günümüzde bu inanış artık geçerliliğini yitirmiş durumdadır. Özellikle son 15 yıl içerisinde konut kredilerindeki düşüşler ile konut kampanyaları sayesinde artık orta ve düşük gelirli aileler de fazlaca konut edinebilmektedir. Bu durum yıllar içerisinde konut kiralama sayılarında azalmaya, mülk edinme sayılarında ise artışa neden olmuştur. Bununla birlikte eskiden ortalama 20 yıl olan amorti süresi, günümüzde 23-25 yıl aralığına kadar yükselmiştir. Örnek olarak eski zamanlarda aylık kirası 1.000 TL olan bir konutun değeri yaklaşık 240.000- TL civarında iken, günümüzde aylık kirası 1.000-TL olan bir konutun değeri ise yaklaşık 300.000-TL ve üzeri değerlerde oluşmaktadır.

2020 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında konut fiyatlarında büyük artış

İl geneli konut satışlarında 2020 yılına kadar %10 -20 yıllık artış mevcut iken, 2020 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi, birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme kolaylıklarının etkisi ile ekstra bir artış yaşanmıştır. Bu aylarda sağlanan kolaylıklar konut fiyatlarına pozitif olarak yansımış, anormal bir artış ile sadece 3 ayda bölgesel bazda % 10-30 aralığında bir artış yaşanmıştır. Özellikle pandemi etkisiyle site içi sosyal donatılı konutlara talep daha da artmıştır. Örnek olarak Kocaeli İlinde sıfır site içi daire fiyatları ortalama 3.000-4.000 TL/M2 aralığında seyrederken, 2020 yılı haziran temmuz, ağustos aylarında 4.000-5.000 TL/m2 aralığında seyretmiştir. 2021 yılı itibariyle de 5.000 ila 7.000 TL./m2 aralığına çıkmıştır.

Markalı konut projelerine talep artıyor

Son yıllarda Kocaeli’de markalı konut projeleri önem kazanmaya ve oldukça rağbet görmeye başlamıştır. Güvenlik, sosyal donatı alanları, büyük metraj, nitelikli konut ve özellikle nitelikli sosyal çevreye sahip olma isteği, markalı konut projelerinin tercih sebeplerindendir. Markalı konut projeleri konum olarak genellikle il/ilçe merkezine uzak, yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerde yoğunlaşmakta ise de nadiren il/ ilçe merkezine yakın, orta gelir grubu tarafından tercih edilen bölgelerde de projelere rastlamak mümkün. Bölgedeki en büyük projelerden biri olan Forum Anatolia Sitesi 2021 yılında tamamlanmış olup, Sapanca Yolu üzerinde ki proje a 56.500 metrekarelik alan üzerine kurulmuştur. Son 10 yılda hızla gelişmiş olan, İzmit İlçesi Kabaoğlu Mahallesinde pek çok lüks site mevcut olup, sitelerin büyük çoğunluğu villa tarzı yapılardan oluşmaktadır. Sosyal konut projesi olan Semt Kocaeli de İzmit İlçesinde, ilçe merkezinden nispeten uzakta, Kandıra – İzmit Yoluna yakın mesafededir. Kocaeli’nin lüks konut sitelerinin bulunduğu Bahçecikte yer marka konut projeleri de devam etmektedir.